Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen ve 12 Mart 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan karara göre, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi gereğince olağanüstü fesih hakkı kullanılabilecek. Taraflar, kira ilişkisinin sürdürülemez bir boyuta ulaşması halinde istedikleri an sözleşmeyi sonlandırabilecek. Bunun için kira sözleşmesinde yer alan sürenin bitiş tarihini beklemeye gerek olmayacak.

YEREL MAHKEMENİN KARARI BOZULDU

Emsal karara konu olan hukuki süreç Anamur'da yaşandı. 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini bir yılın ardından feshederek kiracıya evi boşaltması için 3 ay süre veren ev sahibi, kiracının evi tahliye etmemesi üzerine yargı yoluna başvurdu. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın sözleşme süresi dolmadan açıldığı ve konunun "ihtiyaç sebebiyle tahliye" kapsamında değerlendirilmesi gerektiği gerekçesiyle ev sahibinin talebini reddetti.

Kararın ardından Adalet Bakanlığı, kanun yararına bozma talebinde bulundu ve dosya Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne taşındı. İncelemeyi tamamlayan Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin kararını bozarak ev sahibini haklı buldu.

TÜM KİRA SÖZLEŞMELERİNİ KAPSIYOR

Yargıtay kararında, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira ilişkilerinde taraflardan biri için "çekilmezlik hali" ortaya çıktığında, o tarafın sözleşmeyle bağlı kalmasının beklenemeyeceği vurgulandı.

Kararda ayrıca şu kritik ifadelere yer verildi: "Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir."

Borçlar Kanunu'nun 331. maddesinde yer alan "Olağanüstü fesih" düzenlemesine göre, taraflar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilecek. Olağanüstü feshin getireceği parasal sonuçlar ise hakim tarafından mevcut durum ve koşullar göz önüne alınarak karara bağlanacak.